杭州红盘的车位要不要买？这才是销售们的“真战场”

Original 麦格层楼 2022-12-08

◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末

“车位卖不好，就要扣佣金了！”

几天前，杭州某房企的销售朋友，在极力推销车位收效一般后，向我同事抱怨道。

自限价+摇号后，销售员的收入模式，已发生巨变。

起初楼市没限价前，收入主要和个人新房成交量挂钩，即多卖多赚、多劳多得。

但2016年底启动限价后，情形完全不同了。一方面，购房者主动抢购，卖房子的“技术含量”骤降，销售更像是一个走走程序的“资料员”。

另一方面，由于售价封顶，房企的利润空间也被锁死。若是拿地价很高，甚至可能亏本。

房子不愁卖，利润空间却有限，房企自然不傻。为了提高收益，很多开发商都做了两个相同决策。其中之一，就是降低销售员提点。

另外一个，则是大家熟悉的“变相涨价”——搭售高价车位。那一年（2017年），天价车位夸张到什么程度？直线距武林20公里外的临平，可以卖到80万一个。

后来，车位实施限价，加上摇号推出，车位不得强制搭售。

车位变得不再那么好卖，收益降了怎么办？不少房企又想到了一个新招：将销售员的业绩，跟车位销售量挂钩。

相比新房摇号的随机性，卖车位才是现在销售员之间真正的战争。

一波操作下来，销售员的收入确实不比从前。

以杭州某品牌房企为例，旗下基本是红盘，完全不愁卖。但相关负责人表示，不少一线销售平均收入20万左右。

看似不低。但你要知道，2018年之前，做到30-50万年收入的大有人在，销冠年薪更是超百万。

为了增加收入，如今的销售也的确是拼。

最常见的，就是自掏腰包，投放一些楼市公众号，发布踩盘实探报告，以吸引更多购房者加入摇号群。

一来可以扩大摇号基数，增加客户中签概率；二来也是为后面推销车位，奠定人数基础。

毕竟，相比以前粗暴的搭售模式，现在卖车位难多了。

首先，车位实施价格承诺制后，虽然天价车位不会再出现，但绝对售价并不低。

因为按照“住宅单价×10”的限价法则，动辄要20-50万。而绝大多数房企，都选择了顶格定价。

其次，红盘投资客占比高，买车位的却不多。

放在以前，捆绑销售那是没办法；现在买卖自由，以投资为目的的买家（有些还是几个人凑的资金），并不是人人需要买个车位。

还有就是现在限价普遍上浮，不少板块连新房去化都存在困难，更何况车位。

所以，你可以发现，现在大多数楼盘推销车位时，都有额外优惠。比如，城南某红盘，购买第二个车位，直接优惠5万。

今年上半年，城东某楼盘，更推出过“买房送车位”活动。

导致车位销售难度增加的，其实还有一个因素：地下车库建造形式变了。

早些年，市面上普通住宅小区的车库，通常是地下一层。后来车位需求多了，改善和豪宅小区大多会挖地下两层车库。

但现在，许多改善盘又改成“地下一层半”车库设计。

什么意思？简单地说，所有楼幢下都挖了地下一层，但只有部分楼幢下面挖了地下二层。

因为住宅开发中，成本最高昂的就是地下工程。限价之下，车位划得紧凑一点，少挖半层车库，本来没钱赚的项目可能就有微利了。

但造成的后果是，一部分买了负二层车位的业主，无法直接电梯入户。

每天要先坐到负一层（或一楼），再走一段路，换乘其它电梯走到自己的车位，用车变成极其繁琐，万一提个重物更是受罪。

虽然负二层车位便宜些，业主们还是很犹豫。比如，杭州某局部负二层小区，开盘时负二层车位就特别难卖。不少业主后来迫于无奈，才购买了负二层车位。

但小区交付后，多数人还是选择停在负一层。由于占据他人车位，常常会收到“挪车通知”。

小区入住率低，倒也问题不大。一旦入住率提升上来，大家只能老老实实停自家车位，否则矛盾肯定会加剧。

至于负二层的车位价格，虽然没有下跌，但也仅仅是微微涨。

这样的小区，今后会越来越多。

据我们调查，目前在售的许主城改善盘，都是“地下一层半”车库设计，包括申花、奥体和南星的众多明星红盘。

卖车位的业绩压力很大，但经过前几年一轮猛涨后，如今杭州的车位暂时“涨不动”了，有些甚至还跌了。

比如，城东普福板块的阳光城普升，2014年开盘，但直到现在，开发商也没卖完手中的车位，而且近几年价格反而持续走低。

看下这组数据：2017年时，车位最贵卖到了30万；2019年变成了18万，现在只要15-17万。

小区入住率极高，二手交易也颇为活跃，车位配比也不高（1比0.85），车位价格怎么就上不上去呢？

这不是个例！临平北大盘金都夏宫，2018年组团阳光里的车位售价接近30万，不到一年，价格一度腰斩到15万左右。

“路面车子爆满，地下室却很空，业主和开发商互不相让，看谁熬得住。”有业主总结现状道。

当年那些天价车位，如今看起来更是“惊人”。

还是临平北，理想湾在2017年销售时，因为限价搭售车位，导致价格一度高达80万。但就在一周前，小区曝出一个特价车位，仅售6.5万。

刚需盘硬搭天价车位，最终总要露出底裤，这不奇怪，但不少改善豪宅盘也很难幸免。

前段时间，我去参观一个申花新交付的住宅，发现车位正在促销。原因正出在“地下一层半”车库设计，导致部分负二层卖不完。

最近几年，武林部分豪宅也出现过车位“五折大甩卖”等优惠活动。

车位价格上不去，原因其实很简单（也有人表示，算上房价涨幅，其实车位也没亏）。

首先，车位基本顶格售卖，上涨空间本就有限。一旦流入二手市场或行情冷却，自然难逃调整。

其次，郊区盘业主，无论经济实力还是观念，都促使不愿再买一个高价车位。而那些豪宅呢，车位配比很高。若明显供大于需，也会影响价格。

第三，杭州地铁交通正逐渐成网，地铁出行占比会越来越高。

但车位的需求和行情也是动态的，当下并不代表永远。

刚交付时，一般入住率很低，停车矛盾不大，车位价格就不容易涨；但几年后若入住率高启，难保不会又一位难求。

再比如一些投资客占比高的楼盘，等投资客出货完毕，也可能迎来一波车位需求高峰。

或者接下来几年，再有几轮大放水和通货膨胀，一些中心地段豪宅的车位价格，也难免相应地水涨船高。

若是郊区楼盘，顶格限价卖的车位不必急于下单。只要物业“不捂着”，将来租个车位不成问题。

“地下一层半”车库设计的楼盘，负一层务必赶紧抢一个，负二层不妨慢慢来。

在我看来，首改、再改型的楼盘，车位最坚挺。一是车位配比不会夸张到豪宅的1比2以上；二是家庭实力不错，普遍拥有至少两辆汽车；第三也是最关键的，入住率特别高。

当然，一些拥有顶级学区的豪宅或车位配比特别少的小区，车位也有上行空间。

对于自住的房子，我始终建议先买一个。

因为能挑到与房源位置最匹配的车位，比如无需换乘或是少走路的电梯口，对幸福生活指数而言，可不是便宜几万元所能覆盖的。

▍今日可登记楼盘

C E N G L O U · C H I N A

案名	均价	摇号情况
碧桂园万科悦望名邸	21071	板块：富阳东洲房源：36套精装多层户型：133㎡登记方式：首套冻资60万，其他200万登记日期：8.14-8.16
桃李春风·如山	28000-30000	板块：青山湖房源：174套精装洋房户型：89-138㎡登记日期：8.14-8.16
宋都弘阳济宸府	16300	板块：富春望新城房源：80套毛坯高层户型：100-105㎡登记方式：验资50万登记日期：8.12-8.16